西班牙房地产市场在2026年前几个月开始踩下刹车。此前的2025年，房地产市场交易活跃度一度达到房地产泡沫时期以来从未见过的水平。虽然目前整体交易量仍接近去年同期，但今年1月至5月期间，西班牙住宅成交量较2025年同期下降了3.4%。
与此同时，住房按揭贷款市场依然保持增长势头。今年前五个月，用于购买住房的按揭贷款数量同比增加了6.2%。房地产交易量与按揭贷款之间出现的这种差距表明，目前市场降温主要集中在现金购房领域。
随着房价不断上涨，以及目前银行融资条件依然具有一定“吸引力”，即使利率已经开始出现上涨迹象，越来越多原本有能力全款买房的人也开始选择申请按揭贷款。目前，现金购房比例已经降至近五年来的最低水平。
根据西班牙国家统计局（INE）的数据，2026年1月至5月期间，全国共完成288,176套房地产交易，平均每月接近58,000笔交易。
同期，也就是今年前五个月，共有213,777笔用于购买住房的按揭贷款完成签署，平均每月约43,000笔。
两组数据之间的差额意味着，今年前五个月约有74,399套住房是在没有申请按揭贷款的情况下购买的，占全部住宅交易的25.8%。
这一比例正在持续下降。去年同期，现金购买住房的比例还达到32.5%，也就是说，当时接近每三套房中就有一套是全款购买，而如今已经下降到大约每四套房中才有一套采用现金支付。
如果从历史数据来看，上一次在前五个月出现类似水平，还要追溯到2021年。当年同期无需申请按揭贷款的购房比例为25.5%，与今年的25.8%非常接近。
RN Tu Solución Hipotecaria首席执行官Ricardo Gulias表示，现金购房比例下降的一个重要原因是房价上涨。
他指出：“如今，住房已经不再只是让经济条件较差的人望而却步。对于一些几年前还能够依靠自己的资金，或者只需要银行提供少量贷款就能买房的人来说，现在也不得不通过贷款来完成购房。”
Gulias进一步表示：“我们现在看到，一些买家拥有储蓄，或者已经出售了自己的另一套住房，甚至还有家庭成员提供资金支持。几年前，他们可能完全不需要按揭贷款就能买房，但如今却需要为购房成本中的相当一部分进行融资。并不是他们的储蓄消失了，而是房价上涨大幅削弱了储蓄的购买力。”
与此同时，随着房价不断上涨，购房者申请的按揭贷款金额也在持续增加。
根据INE最新数据，今年5月份，新发放住房按揭贷款的平均金额达到174,866欧元，比去年同期高出9.7%。
Gulias强调：“市场上出现更高额度的住房贷款，并不是因为人们突然更愿意负债，而是因为买房本身已经贵了很多。”
有钱也选择贷款：把资金投入其他资产
Trioteca运营总监Joaquín Fervari也认为，房价上涨可能正在推动更多购房者选择按揭贷款，而不是直接支付全部房款。不过，他认为，这一趋势更多与目前相对“有吸引力”的融资条件有关。
Fervari表示：“虽然利率正在上涨，但目前的利率对于市场来说仍然具有吸引力，大多数银行的住房贷款利率仍低于3%。”
他指出，对于一些购买住房的投资者而言，即使自己拥有足够的资金全款买房，在当前融资条件下，申请按揭贷款可能反而更加划算。
这类购房者可以只拿出首付款，其余资金则继续投入其他能够带来收益的资产。
Fervari解释道：“我利用按揭贷款来购买房产，而剩下的钱则投入其他产品，让这些资金继续产生收益。”
他还表示：“选择全款购买房产的人，很多时候非常清楚自己的资金放在哪里能够获得更好的回报。”
根据INE的数据，用于购买住房的新增按揭贷款平均利率自去年2月份以来一直低于3%。不过，今年5月份平均利率已经再次接近这一关口，达到2.98%。
未来欧洲央行（BCE）的利率政策仍然值得关注。欧洲央行已经在6月份的会议上上调了官方利率，并将根据欧元区通胀走势以及伊朗战争对经济造成的影响，评估夏季结束后是否有必要再次采取加息措施。
利率上涨可能影响部分购房者
Trioteca运营总监Fervari承认，近期开始出现的利率上涨，可能会让一些偿付能力较弱的购房者在未来几个月获得住房贷款变得更加困难。
他说：“利率已经开始出现小幅上涨，这可能会导致一部分人无法再满足申请按揭贷款的条件。不过，我们预计今年不会出现非常明显的下降。”
Fervari同时强调，目前西班牙住房按揭贷款市场整体“相当健康”，银行在发放住房贷款时依然非常“严格”。
尽管按揭购房目前仍然保持韧性，但贷款发放已经出现了初步的放缓迹象。
INE数据显示，过去几个月住房按揭贷款数量正在逐步放缓。今年2月份，按揭贷款数量同比增长16.3%；到了3月份，增幅下降至9%；4月份进一步降至2.3%。
到了5月份，住房按揭贷款数量同比轻微下降0.1%，这是近两年来首次出现同比下降。
房地产市场正在降温，但并未熄火
Gulias表示：“经历了一段非常活跃的时期之后，现在出现适度降温是合乎逻辑的。购房者的紧迫感降低了，他们会更加仔细地考虑每一笔交易，而市场上的可售房源也已经大幅减少。”
他强调：“市场正在趋于温和，但并没有熄火。”
在他看来，住房按揭融资未来几个月仍将发挥重要作用。
Gulias指出：“现在发生变化的，并不是人们购买住房的兴趣大幅下降，而是他们越来越难找到在价格、地段和融资条件方面都合适的房子。”
他补充说：“市场上仍然存在需求，但如今能够提供给买家的机会已经不像两年前那么多，这也迫使购房者变得更加谨慎和挑剔。”
