如今，在西班牙购买一套住房所需承担的经济压力，远高于40年前，也明显高于欧元区其他国家的家庭。西班牙央行根据经济合作与发展组织（OCDE）相关指标整理的最新数据显示，在有可比数据的欧洲国家中，西班牙的住房负担问题尤为突出。自1980年以来，西班牙家庭为了购买住房需要投入的收入比例——目前约为家庭毛收入的40%——已经上升了88.6%。相比之下，欧元区国家的平均增幅仅为10%。换句话说，西班牙住房负担的增长幅度是欧元区平均水平的近9倍。
房价上涨背后的多重原因
这一差距背后，是住房供应跟不上需求、土地市场存在较大限制、人口结构变化，以及过去多年有利于购房的金融环境逐渐消失等多重因素共同作用的结果。
这些变化最终形成了许多西班牙家庭正在经历的住房压力。数据显示，2025年新发放的住房贷款中，有11%超过了35%的风险负担线；在租房市场，这一比例更高，达到32.5%。
即使部分家庭的住房支出仍低于这一金融负担指标，当前购房成本依然十分高昂。对于尚未拥有住房的家庭来说，购买一套房产平均需要相当于近7年的家庭净收入。在马德里或马拉加等城市，这一数字甚至上升到10年。
西班牙与德国、意大利的差距
与其他欧洲主要国家相比，西班牙住房可负担性恶化的趋势更加明显。自上世纪90年代以来，西班牙购房所需承担的经济压力持续增加；而在德国、意大利等经济体，住房可负担性反而有所改善。
目前，德国和意大利家庭购房所需投入的收入比例，比1980年低了约20%至40%。主要原因是这些国家的收入增长速度超过了房价涨幅，而西班牙的情况恰恰相反。
不过，这并不意味着其他欧洲国家的住房市场没有压力。西班牙央行数据显示，仅2025年，欧盟范围内住房实际价格就上涨了3%，住房成本上升已经成为整个欧洲普遍面临的问题。
西班牙加入欧盟后，房价涨得比工资快
庞培法布拉大学（UPF）经济学教授何塞·加西亚·蒙塔尔沃指出，西班牙与欧元区在住房负担方面的差距，也与统计数据所覆盖的历史阶段有关。
他说，西班牙于1986年加入欧盟，并开始逐步成为富裕经济体。在这一过程中，购买住房从过去约相当于3年的家庭收入，变成如今需要7至8年的收入。
也就是说，西班牙房价上涨速度远远超过工资增长，最终达到与其他欧洲国家相近的水平，只不过后者早在几十年前就已经经历了这一调整过程。
低利率曾经缓解购房压力，如今这一优势已消失
蒙塔尔沃还指出，当年西班牙家庭购房时，曾得到一项如今已经难以复制的帮助：利率大幅下降。
他表示，西班牙与欧元区之间约四分之三的住房负担差异，可以归因于利率下降和房贷期限延长对西班牙带来的更大帮助。但从1980年约18%的利率降至如今约2.8%的水平，是一种不可重复的历史现象。
在实际购房过程中，房价虽然大幅上涨，但由于房贷利率更低、还款期限更长，家庭每月需要支付的贷款金额并没有以同样的速度增加。这一“缓冲”曾帮助西班牙家庭承受部分房价上涨带来的压力。
然而，如今利率已经处于较低水平，房贷期限也难以无限延长，这一过去的缓冲空间基本已经消失。
住房供应不足，始终是西班牙市场的结构性问题
除了金融环境变化，住房供应不足也是问题的重要原因。西班牙经济学家总会（CGE）研究服务部门负责人萨尔瓦多·马林认为，西班牙自金融危机以来一直存在一种“结构性失衡”。
他指出，西班牙在2014年至2025年期间进入这一阶段时，原有的生产体系已经受到严重削弱。房地产泡沫破裂后，与房地产开发和建筑业相关的就业岗位减少了约120万个，而建筑行业至今仍未恢复2008年以前的住房建设能力。
与此同时，人口结构变化也在推高住房需求。西班牙平均家庭规模已经从1981年的3.59人，下降到2023年的2.5人。
马林表示，这意味着即使人口总量不增长，也会因为家庭规模缩小而需要更多独立住宅。他还指出，目前西班牙住宅投资仅占国内生产总值（GDP）的5.7%，仍低于平衡住房市场所需的潜在水平。
土地审批缓慢，进一步推高住房价格
建筑用地开发和审批速度缓慢，也加剧了住房供应紧张。经济学博士、Funcas合作研究员伊格纳西奥·埃斯基亚加认为，城市规划和土地监管是推高房价的重要因素之一。
他解释说，两块尚未开发的土地，即使位置相近，价格也可能存在巨大差异，仅仅因为其中一块被划为可开发土地，另一块没有。两者之间的价格差距可能达到30%至40%，而这一差异取决于市政府批准的一项法律决定。
他还指出，2007年房地产繁荣之后，已经具备开发条件的土地逐渐集中在少数人手中，导致市场缺乏足够的反应能力，而城市规划审批流程往往需要持续数年。
埃斯基亚加总结说，西班牙之所以成为住房昂贵的国家之一，很大程度上是因为无法以足够快的速度释放和开发土地。
居民反对新建住房，也限制了供应增长
蒙塔尔沃认为，还有一个因素进一步限制了住房建设，那就是部分居民反对在自己居住的社区附近开发新的住宅项目。
他表示，这是发达社会中一种会减缓住房建设速度的现象。西班牙的住房供应弹性在全球范围内处于较低水平，仅高于英国。
这一问题在马德里和巴塞罗那等城市表现得尤为明显。这些城市集中了大量就业机会，吸引人口和企业不断流入，但同时也是最难以按照需求增长速度增加住房供应的地方。
住房价格因此承受更大压力，越来越多的劳动者被迫搬到距离主要经济中心更远的城镇居住。
公共住房比例过低，难以缓解市场压力
西班牙公共住房供应不足，也进一步限制了缓解住房压力的空间。目前，西班牙公共住房存量仅占全部住房的约1.5%，远低于欧盟平均约7%的水平。
埃斯基亚加认为，这一差距解释了为什么西班牙自由市场几乎承担了全部住房需求，也解释了为什么购房者数量一增加，价格就会迅速上涨。
他表示，要降低家庭购房负担，就必须尽可能快速地建设更多住房，尤其是保障性住房，让其吸收原本会推高自由市场价格的需求。只有这样，家庭目前需要承担的住房收入压力才有可能下降。
除了新建住房，还应盘活现有房产
不过，仅仅增加住房建设还不足以彻底解决问题。德乌斯托大学教授罗伯托·圣萨尔瓦多·德尔瓦列认为，首先需要更准确地了解住房市场的真实规模。
他指出，西班牙许多地区在制定住房政策时，仍然缺乏经过充分验证的数据，因此有必要加强统计工作，准确界定住房问题的规模和具体情况。
这位教授认为，解决方案的一部分在于更好地利用现有住房资源，例如空置房屋，以及可以改造为住宅的商业场所。
他还呼吁更加有效地管理旅游租赁和季节性租赁等住房用途，因为这些市场的扩张，已经在部分需求压力最大的地区减少了可供居民长期居住的住房数量。
